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この土地安いけどどうして?

2019年10月24日

住宅を建てる場合、インターネットで土地を探される方が多いかと思いますが

まれに「おっ」と思うくらい安い物件があったりします。

それで「ここどうなん?」といったご質問をよくいただくのですが

この様に相場より明らかに価格が安い物件に見受けられるパターンがあります。

①間口が狭い・・・住宅を建築するには幅員が4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建築ができません。間口が2mに満たない場合は建築が出来なくなります。

②道路が建築基準を満たしていない・・・建築基準法の接道条件が満たされていない場合は建築が出来なくなります。また道路幅が狭かったりすると敷地の一部を道路として提供(セットバック)しなければなりません。

③敷地が旗竿状・・・敷地延長や旗竿地と良く言われますが、間口が狭く通路を通ると奥に広い敷地がある場合です。車は停めれても縦列になる場合が多いですね。通路部分は車を停めて乗り降りすることを考えると3m程度の幅は欲しいところです。敷地延長の場合は四方が建物に囲まれている場合も多く、建築して日当りがきちんととれるかの確認も必要です。

④擁壁が古い・・・周りの敷地や道路と高低差がある場合は、ブロックや石が積まれた擁壁があるはずです。この様な擁壁が古かったりすると現行の基準を満たさず危険なため擁壁の補強や、造り替えが必要です。この場合は多額の費用が必要になる場合があります。特に擁壁の高さが2mを超えると基準が厳しくなるため注意が必要です。また3mを超えると「がけ条例」と言われ、更に厳しい規定があります。

⑤そもそも擁壁がない・・・新設工事が必要な場合があります。高さに応じて可能な施工方法が異なり、コストも異なります。購入や建築にあたり、しっかりとした調査が必要です。

⑥近くに嫌悪施設がある・・・臭気や騒音を発生したり、お墓などがある場合です。

⑦事故物件・・・ケースとしては少ないですが、まれにあります。

また、幹線道路から物件にたどり着くまでの道路が極端に狭い場合も注意しましょう。単純に運転しずらいから検討しないという方が多いですが、安いからいいかもと検討されても、大きなトラックが入れず、建築費や引っ越し費用などが割高になるケースがあります。

 

下原や唐原、香椎駅東に香住ヶ丘などは元が山や丘陵地だったため、高低差がある土地が多く④や⑤のケースが多くなります。

判断が難しい場合もありますので、「ここどうなん?」と気になる土地がありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。